Une opération d'achat-revente se juge sur un seul chiffre : la marge. Encore faut-il la calculer complètement — car une marge brute séduisante peut fondre une fois tous les frais intégrés.
La formule complète
Marge = Prix de revente − (Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux + coût de financement + coût de portage + frais de revente + impôts)
Les postes qu'on oublie et qui coûtent cher :
- Frais d'acquisition (notaire, droits — réduits à 0,715 % pour un marchand de biens)
- Coût de portage (intérêts, taxes, assurance pendant toute la durée de détention)
- Frais de revente (commission, home staging, diagnostics)
- Fiscalité (IS sur le bénéfice, TVA le cas échéant — voir la fiscalité du marchand de biens)
Le seuil à viser : 20 % de marge brute
En pratique, un marchand de biens vise une marge brute d'au moins 20 % avant de s'engager. En dessous, la moindre dérive (travaux, délai de revente, marché qui se retourne) transforme l'opération en perte.
Exemple chiffré
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Frais d'acquisition | 8 000 € |
| Travaux | 45 000 € |
| Portage + financement | 12 000 € |
| Frais de revente | 8 000 € |
| Total dépenses | 223 000 € |
| Prix de revente | 295 000 € |
| Marge brute | 72 000 € |
Marge sur dépenses : 72 000 / 223 000 ≈ 32 % — une opération saine (avant IS).
Le poste qui fait ou défait l'opération : les travaux
C'est le chiffrage des travaux qui sépare la bonne affaire du piège. Savoir estimer une enveloppe juste, en visite, est la compétence n°1 : voir combien coûte une rénovation complète et le prix des travaux poste par poste.
Une marge se sécurise à l'achat, pas à la revente. Vue d'ensemble : le guide complet du bien à rénover.
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