Sur une acquisition dans l'ancien, les « frais de notaire » représentent de l'ordre de 7 à 8 % du prix. L'essentiel n'est pas la rémunération du notaire mais les droits de mutation, environ 5,8 % dans la plupart des départements, et jusqu'à près de 6,3 % là où le département a relevé son taux depuis 2025. Pour un marchand de biens, ces droits peuvent tomber à environ 0,7 %, à condition de prendre un engagement de revendre dans les 5 ans.
Sur une opération d'achat-rénovation-revente, c'est souvent la différence entre une marge correcte et une marge confortable. Encore faut-il savoir à quoi ce régime engage, et ce qui le fait tomber.
Les règles décrites ici sont celles applicables à la date de publication (octobre 2026). La fiscalité des marchands de biens évolue régulièrement : chaque opération doit être validée avec le notaire et, le cas échéant, un expert-comptable.
Ce que prévoit le régime
Le dispositif, issu de l'article 1115 du Code général des impôts, fonctionne sur un principe simple : l'acquéreur professionnel s'engage, dans l'acte d'achat, à revendre le bien dans un délai de cinq ans. En contrepartie, il est exonéré des droits de mutation départementaux et communaux. Reste due la taxe de publicité foncière, au taux de 0,715 %.
Concrètement, ce qui ne disparaît pas :
- les émoluments du notaire (tarif réglementé, dégressif selon le prix) ;
- la contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix) ;
- les débours (documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre…) ;
- la taxe de publicité foncière à 0,715 %.
Au total, comptez plutôt 2 à 3 % du prix de frais d'acquisition pour un marchand de biens, contre 7 à 8 % pour un particulier, selon le montant et le département.
L'écart en chiffres
Ordres de grandeur pour un bien ancien acheté 200 000 €, hors frais de prêt :
| Poste | Acquéreur particulier | Marchand de biens (engagement de revendre) |
|---|---|---|
| Droits de mutation / taxe de publicité foncière | de l'ordre de 11 600 à 12 600 € | environ 1 430 € |
| Émoluments, contribution, débours | de l'ordre de 3 000 à 3 500 € | de l'ordre de 3 000 à 3 500 € |
| Total approximatif | 14 500 à 16 000 € | 4 500 à 5 000 € |
Soit une économie de l'ordre de 10 000 € dès la signature, qui entre directement dans la marge. Pour mesurer son poids réel dans une opération, reprenez la méthode du calcul de marge d'un marchand de biens : sur une marge visée autour de 20 %, cette ligne pèse lourd.
Qui peut en bénéficier
C'est le premier point à vérifier, et celui qui piège le plus d'investisseurs.
L'acquéreur doit être assujetti à la TVA et agir dans le cadre d'une activité de marchand de biens. En pratique, cela veut dire une structure dédiée (SAS, SARL, ou entreprise individuelle déclarée en activité d'achat-revente), une activité réelle et un régime de TVA en ordre. Une SCI patrimoniale à l'IR qui achète pour louer n'y a pas droit, même si son associé « compte revendre un jour ».
L'engagement doit figurer dans l'acte d'acquisition. Il ne se rattrape pas après la signature. Si votre client investisseur envisage une opération de revente, la question du régime se pose avant le compromis, pour que le notaire rédige l'acte en conséquence.
Pour les étapes de création de la structure et le choix de la forme sociale, voir le guide pour devenir marchand de biens.
Les pièges qui font revenir la facture
Dépasser les cinq ans
Si le bien n'est pas revendu dans le délai, l'administration réclame les droits de mutation qui auraient dû être payés à l'achat, assortis d'intérêts de retard. Sur notre exemple, c'est plus de 10 000 € qui reviennent, parfois des années après, au moment où la trésorerie de l'opération est déjà engagée.
Les causes classiques de dépassement : chantier qui dérape, permis contesté, copropriété bloquée, marché qui ralentit et pousse à « attendre un meilleur prix ». Un planning réaliste se construit dès l'achat, avec une marge de sécurité sur les délais de travaux et de commercialisation.
La revente partielle
En cas de découpe (division d'un immeuble en lots, détachement d'un terrain), chaque partie doit être revendue dans le délai. Un lot conservé, ou invendu au bout de cinq ans, expose à un rappel des droits sur la fraction correspondante. Si l'investisseur veut garder un appartement pour le louer, il faut le dire au notaire dès le départ et le traiter à part.
Des travaux qui changent la nature de l'opération
Rénover un bien est compatible avec l'engagement de revendre. En revanche, des travaux assez lourds pour aboutir à un immeuble neuf au sens de la TVA (reprise de la majorité des fondations, de la structure, des façades, ou de la plupart des éléments de second œuvre) font basculer l'opération dans une autre logique : TVA sur le prix total à la revente et, côté droits, un régime d'engagement de construire distinct. Une réhabilitation lourde doit être qualifiée avec le notaire avant la signature, pas découverte au moment de vendre. Les conséquences côté TVA sont détaillées dans notre article sur la fiscalité du marchand de biens et la TVA sur marge.
Occuper ou louer le bien pendant le portage
Une location de courte durée en attendant la revente n'est pas en soi interdite, mais elle brouille l'intention de revente. Un marchand qui loue durablement ses biens, ou les occupe, s'expose à une remise en cause du régime, et plus largement de la qualification de son activité. Prudence.
L'investisseur « marchand de biens de fait »
L'inverse existe aussi : un particulier qui enchaîne les achats-reventes rapides, à titre habituel, peut être requalifié en marchand de biens par l'administration, avec les conséquences fiscales qui vont avec, mais sans avoir bénéficié des droits réduits à l'achat. C'est souvent le pire des deux mondes.
Ce que cela change pour l'agent et le mandataire
Connaître ce régime, c'est comprendre pourquoi un marchand de biens peut faire une offre plus élevée qu'un particulier sur le même bien : à budget global identique, il économise de l'ordre de 5 points de frais d'acquisition. Sur un bien à rénover qui stagne, c'est un acquéreur à aller chercher.
C'est aussi savoir poser les bonnes questions à l'acquéreur professionnel, dès la visite :
- Achetez-vous via une structure assujettie à la TVA ?
- Le bien est-il destiné à la revente, en totalité, dans les cinq ans ?
- Les travaux envisagés relèvent-ils de la rénovation ou d'une reconstruction quasi complète ?
- Prévoyez-vous une division, et tous les lots seront-ils revendus ?
Quatre réponses claires, et le notaire peut préparer l'acte sans mauvaise surprise. Face au vendeur, l'argument est simple : un acquéreur professionnel qui maîtrise ses frais sécurise souvent mieux la vente qu'un particulier dont le financement doit encore absorber 7 à 8 % de frais.
Ce qu'il faut retenir
L'engagement de revendre fait passer les droits de mutation d'environ 6 % à environ 0,7 %. Pour une opération de marchand de biens, c'est un levier de marge immédiat. Il suppose une structure assujettie à la TVA, un engagement écrit dans l'acte et une revente effective dans les cinq ans, lot par lot. Le reste se joue sur le chiffrage : un bien bien lu, des travaux bien estimés et un planning tenu. C'est le fil conducteur du guide complet pour lire, chiffrer et valoriser un bien à rénover.
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